常德房屋租赁税怎么算？到底该谁交？

来源：吉屋网发布时间：2013-09-03 16:06:20

常德房屋租赁税到底要谁来交，这是一个让人很头痛的问题。房屋租赁税里面含了多种税项，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税、地方教育附加和个人所得税。根据相关税收法律法规规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税、城镇土地使用税和地方教育附加由出租人缴纳，印花税由书立合同两方或两方以上当事人缴纳。

根据财政部、国家税务总局财税200824号《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。房屋租赁税里面含了多种税项，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税、地方教育附加和个人所得税。

1、房屋租金收入的认定

(1)房屋租金收入的认定原则

房屋租金收入的认定是房屋租赁税费计征的核心问题。房屋租金收入的认定主要有两个原则：一是合同租金与指导租金孰高原则，二是核定租金原则。

①合同租金与指导租金孰高原则

《深圳经济特区房屋租赁条例》第十五条规定：“税务部门和区主管机关征收有关税金或者收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数;租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数”。

②核定租金收入原则

以宝安区为例，《宝安区私人房屋租赁税费征收管理暂行办法》把宝安区私人房屋分为居民自建房和居民非自建房、集资房三类进行分类管理。居民非自建房、集资房采用合同租金与指导租金孰高原则确定租金收入。除对需要按实际租金收入开具发票的居民自建出租房按合同租金与指导租金孰高原则确定租金收入外，其它居民自建房采用核定方式确定租金收入。这种采用核定方式认定的租金称为核定租金。

(2)居民自建房租金收入核定的方法和程序

①核定租金收入的计算公式

核定租金收入=住宅租金收入+商业租金收入

住宅租金收入=可出租住宅面积×住宅指导租金×住宅出租率

商业租金收入=商铺面积×商业指导租金×商铺出租率

可出租住宅面积=(整栋房屋层数—业主自用层数)×每层平均建筑面积

商铺面积=商铺租赁双方合同约定实际面积

居民自建房建筑面积是征收税费的计算依据。居民自建房税费征收以栋为单位计算总建筑面积。如房地产权利证书或者有效材料表明同一栋楼房的合法所有权或使用权分属两位或两位以上业主的，可对业主分别计算总建筑面积。

住宅指导租金和商业指导租金为市租赁管理办每年度公布的房屋租赁指导租金，特殊情况下也可采用租赁管理所上报区、市租赁管理办批准的指导租金。

住宅出租率和商铺出租率为该房屋所属区域的已出租房屋面积占可出租房屋面积的比例。

应缴房屋租赁管理费=核定租金收入×租赁管理费率

②核定租金收入的方法和程序

a、申报登记。

b、核定出租率。

c、核实出租面积。

d、确定租赁面积、计算租金收入。

e、文书送达。

f、租金调整。

g、检查复核。

h、申报停租或变更。

2、房屋租赁管理费征收管理

(1)房屋租赁管理费的概念

房屋租赁管理费是房屋租赁管理部门依法对房屋租赁行为征收的一种行政性收费。房屋租赁管理费的概念有以下涵义：

①房屋租赁管理费是一种行政性收费;

②房屋租赁管理费征收主体是房屋租赁管理部门 ;

④房屋租赁管理费的征收对象是房屋租赁行为;

⑤房屋租赁管理费交纳人是房屋*人，包括出租人和转租人等。

房屋租赁管理费的计算公式

根据上述规定，可以得到如下基本计算公式：

出租人月缴租赁管理费=租金收入×租赁管理费费率

具体情况如下：

①非居民自建房办理合同登记手续的房屋租赁管理费计算公式

出租人月应缴租赁管理费=月租金收入×2%

(租金收入采用合同租金与指导租金孰高原则确定)

转租人月应缴租赁管理费=(转租租金收入-原合同租金支出)×2%

②非居民自建房屋出租办理合同备案手续的房屋租赁管理费计算公式

出租人月缴租赁管理费=月租金收入×3%

(租金收入采用合同租金与指导租金孰高原则确定)

转租人月应缴租赁管理费=(月转租租金收入-原合同月租金支出)×3%

③居民自建房屋出租办理合同登记手续的房屋租赁管理费的计算公式

月应缴租赁管理费=核定月租金收入×2%

④居民自建房屋出租办理备案登记手续的房屋租赁管理费的计算公式

月应缴租赁管理费=核定月租金收入×3%

税费缴纳，理论上，税金应该由出租方缴纳。