房屋被查封无法办理过户手续？“解封”方法有很多？

来源：吉屋网发布时间：2018-09-20 10:43:38

房产被查封后，不能再办理抵押、赠予、出售等事关权属变更的行为，但一般情形下是可以继续居住的。同时，根据新民诉法解释的规定，每次房产查封的时间*长为3年，查封到期前一个月可以申请续封。懂房产又熟悉法律的人应该都知道，被查封的房屋在解封前，通常是无法办理过户手续的。

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一、房屋在解封前无法办理过户手续

别说正常过户，即使是通过法院诉讼，法官看到房屋上有查封，大多会告诉房屋买受人：该案因为有查封在，没有办法判决继续履行强制过户，因为在法律上履行不能。

同时，法官出于对原告的同情，一般会给原告出两个建议：

1、原告变更诉请：解除房屋买卖合同并要求被告（出售人）赔偿违约金；

2、原告撤诉，针对该房屋上的查封去申请案外人异议（包括两个阶段，执行异议听证和案外人异议之诉），待房屋上的查封解除了，再起诉。

如果两个方案原告都不愿意接受并且坚持想要房子，因为该案房屋上有查封属于法律上履行不能，法官无奈的表示只能驳回原告的诉讼请求。

以上是法院对被查封的房屋所引起的房屋买卖合同纠纷案件的通常审理和处理思路。

二、解决方法

解决方法简单讲就是“解封”，但是解封的方法很多，如：

1、卖房人提供担保申请解封

《民事诉讼法》*百零四条规定：“财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。”《民诉法司法解释》*百六十七条规定：“财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。”根据上述法律规定，卖房人可以提供担保申请法院解除对标的房屋的查封。在实务操作中，只要卖房人能提供担保，法院一般也都会同意解除对标的房屋的查封。

2、卖房人提“保全异议”

《*人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【2005年01月01日生效】第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。” 《*人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【2015年5月5日生效】第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

” 符合上述法律规定的，卖房人可以通过提执行异议的方式来排除对标的房屋的执行。举重以明轻，在符合上述条件的前提下，买房人也应当可以提“保全异议”，即对法院对标的房屋的查封提出异议，申请法院裁定解除查封。因为诉前或诉中的查封也是为了判决后的执行，在符合上述条件的前提下，卖房人可以通过执行异议的方式排除对标的房屋的执行，那么，法院查封标的房屋也就没有意义了（起不到便于判决后执行的目的）。而且，如果法院解封标的房屋还可以查封卖房人的其他财产（如果不解封标的房屋，其他财产可能因超标的而不能查封），这样反倒有利于卖房人的债权人今后的执行。当然，法律并没有明文规定“保全异议”。另外，将“保全”解释为“执行”，通过提执行异议的方式来解除查封也不一定能够得到法院的支持。但是，如上面所述，继续查封标的房屋对于卖房人的债权人没有任何好处，解除查封反倒对其有好处，这就为卖房人与其债权人协商解除对标的房屋的查封提供了有利条件。卖房人可与其债权人协商，由其债权人申请解除对标的房屋的查封，另行申请对卖房人的其他财产进行查封。

3、买房人做工作

往往，卖房人不会配合买房人做上面的工作，这就需要买房人自己努力做工作。具体怎么做工作要根据具体案情来判断，如卖房人符合执行异议的条件，买房人可以游说卖房人的债权人解除对标的房屋的查封。如果卖房人的债权人对卖房人的债权金额不多于买房人未付的房款（或虽多于，但是买房人能接受），则买房人可以代卖房人偿债（买房人对卖房人形成债权），买房人以对卖房人的债权（因代偿债而形成的债权）抵消卖房人对买房人的债权（未付房款的债权）。

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