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二手房交易 | 因原房东户口在房子里不迁走而存在的风险有哪些?

来源:吉屋网   发布时间:2018-10-08

二手房买卖中,办理房屋的立契过户,是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法规,手续繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识,没有相关经验,不了解有关部门的办事程序,导致原房东户口在房子里没迁走。户口问题说大不大,但却是闹心的很。在二手房交易中,原房东户口在房子里不迁走有哪些风险存在呢?

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图源网络

原房东户口不迁出有什么风险

1、再出售困难

对于大多数购房者来说,如果知道房子里除了房东的户口以外,还有其他人的户口在里面,那么可能出售价比市场价低10万至30万也不一定有人愿意买,因为除非本人自愿迁走,否则户口永远都无法强制迁出。

2、不速之客登门造访

正如本案所描述的那种情况,如果户口在房子里的人在外面涉及到一些“特别的事情”,比如这个人在外面借高利贷、信用卡逾期、借银行贷款逾期不还、甚至违法犯罪……,出现这样的情况,便会经常的不定期的有人找上门来“造访”,而且是不分时间不分场合,可能是周末,也可能是深夜正在熟睡的时候。

3、动迁时可能要“被分一杯羹”

动迁安置时一般分为“数砖头”和“数人头”两种方式。“数砖头”是指以被动迁房子的面积来确认动迁利益;“数人头”是指以被动迁房子里的户口人数或者实际居住人数来确认动迁利益。现在有些房子动迁是按“数砖头”,有些房子动迁是按“数人头”。
如果买的二手房是老房子,比如95年之前的,那么这些房子可能后面过几年要面临动迁,那么别人户口在里面,是否会影响到产权人的动迁利益呢?如果是有产权证的产权房,根据新政策正常是不会影响的。但如果买的使用权房,那么就很可能会按“数人头”的方式来进行动迁安置,这时户口在里面的人自然是要分走一些利益的。

4、户口不能强迁,永远迁不走

可能我们很多老百姓并不知道,有关户口的纠纷是不在法院的立案管辖范围内的。因为户口是归派出所管辖的,法院无法对户口的事情进行任何管理,也就是说,因为户口不迁走的事情起诉到法院,法官是不会判决:要求***将户口在几日内迁出***房屋的。


5、五年内的学校区房,只能用一次

很多人买二手房是为了小孩能挂户口,以便在附近比较优质的学校读书,这也是近年来房价价格居高不下的原因。但可能很多家长并不知道,不是买了这总房子就一定能在这房子附近读书上学。如果你买的房子里有他人户口,这个户口在这里的小孩在五年内已经用过这个上学名额了,那么你家孩子就不能再用了!


如何应对户口风险问题

以下两种方式可以最大限度的降低户口风险:

1、买房之前,先去查下房子里的户口情况

除了去房产交易中心拉产调单之外,还要去这个房子所属的派出所查一下这个房子里有没有房东的户口,有几个户口,是房东的还是房东的亲戚的,或者是房东买房时的原房东的?这些情况小编都遇到过的哦。不同的人的户口在房子里,结果就不一样,要时刻急着户口是不能强迁的。除了房东及房东家人户口外,其他人的户口一般是很难再迁走了,这时就要看你是否十分在意这个户口问题了。
方法:可以让房东拿着产权证和房东身份证陪你一起去派出所查,也可以请律师去派出所帮你做一个户籍摘抄,律师费用大概在300元-1000元。

2、在正式的网签版的房屋买卖合同中约定违约金
       不仅要约定逾期迁出户口的违约金,还要约定违约金的计算方法。正常的逾期迁出户口的违约金的约定条款为:甲方承诺于乙方贷款放款至甲方账户之日前/过户并取得收件收据之日起二十日内/交房后2个月内/……将房屋内原有户口全部迁出,如果甲方逾期不迁出的,则每逾期一日,支付乙方房屋总价款的日万分之五的违约金,直至甲方将全部原有户口迁出之日止。

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