100城住宅价钱报告——一季度23城房价步入“过热”区间，二季度策略收紧能够性加大

来源：吉屋网综合整理发布时间：2019-05-28 20:02:59

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1、百城房价

1、成交平平均价钱：名列前茅季度房价同比增加率上升13%

2019年名列前茅季度，地产研究院监测的100个地市在建商品房成交平平均价钱为13685元/㎡，同比增加率上升13.1%。现阶段房子价钱继续上升，对比1-2月份12.0%的上升幅度，名列前茅季度上升幅度有所增添。

考查历史纪录，2018年第三季度入手下手，全国100城年头累计房价同比增加率升幅继续扩大。本年2月份该上升幅度略显收窄，这和过年假期效力有关。过了3月份该升幅再次扩大。尤其是3月份房地产成交行情还不错、商场预期有所调整，这也使得百城房价同比增加率涨幅继续扩大。

图1100城年头累计新建商品住宅成交平平均价钱同比增加率升幅

2、城市分类

1、一线城市：房子价钱上升幅度达到20%的水平

2019年一季度，4个一线城市新建商品住宅成交平平均价钱为43316元/㎡，

同比增加率增涨19.3%。考查历史纪录，2018年第三季度開始，一线城市年头累计生意业务量平平均价钱同比增加率升幅曲线就不息上扬，这和该类城市高档房源聚积供地有关，即生意业务量布局的原因有一定的作用。到了2019年名列前茅季度该类曲线有所收窄，不过依然位于偏高位水平。

图2一线城市年头积累建立商品房成交平均价钱同比涨幅

2、二三线城市：房子价钱上升幅度持续收窄

2019年一季度，32个二三线城市新建商品房成交平均价钱为13649元/㎡，同比上升9.3%。考查历史数据，2018年此后，二线城市年头累计成交平均价钱同比涨幅曲线持续下行，这和该类城市道市情临相对峻厉的楼市策略管控有关。尤其是部门非热门省会城市也纷纷管控策略，如西安、贵阳等。相比一线城市，当前二三线城市此类曲线涨幅不算太大，可是考虑到二三线城市后续人才购房等折扣策略较多，这经常会带头出售商场成交量的上升，进而使得此类房价涨幅曲线图面临反跳的能够。

图3二三线城市年头累计在建商品住宅成交平均价钱同比涨幅

3、二三线城市：已较着走出“过快上升”的区间

2019年一季度，64个二三线城市新建商品住宅成交平均价钱为10505元/平米，同比上升8.8%。考查历史数据，2017年二三线城市年头累计新建商品住宅成交平均价钱同比增加率涨幅整体较高，较高达到了23.1%的水平。而到了2018年上半年受棚改策略调整、商场预期调整等原因的作用，商场有所降温，房价涨幅入手下手收窄。不过到了2018年下半年此类曲线有所反弹，说明即便二三线城市被看空，但平均价钱较着下降的空间其实也不大。需要一定的是，2019年一季度其涨幅已经远远小于2017年的高位水平了，即较着走出了“过快上升”的区间。

图4二三线城市年头累计新建商品住宅成交平均价钱同比涨幅

3、城市排行

1、平均价钱排行：11城步入“超高房价”行列

我们对100个城市进行“房价五分”区分，包括超高房价、高房价、中等房价、低房价和超低房价五类。此中大于2万元/平米的房价界说为“超高房价”，介于1.4万元-2万元/平米的房价界说为“高房价”，介于1.2万元-1.4万元/平米的房价界说为“中等房价”，介于8000元-12000元/平米的房价界说为“低房价”，低于8000元/平米的房价界说为“超低房价”。

统计显现，2019年名列前茅季度，全国100个城市中，有11个城市步入了“超高房价”的行列，此中深圳房价较高，为57532元/平米。同时，有20个城市步入到“超低房价”的行列，此中荆门房价较低，为5106元/平米。

2、涨幅排行：23个城市房价步入“过热”区间

我们对100个城市年头累计新建商品住宅成交平均价钱同比涨幅进行分类，将其区分为过热、偏热、合理、偏冷和过冷5个区间。近似区间区分考虑了房价历史涨幅、城市GDP和CPI增速、各地房价调控方针等。我们将“房价合理”区间界定为(0%-10%)，并由此区分出四个区间。

这5个区间别离是：房价涨幅大于即是20%为“房价过热”区间;房价涨幅介于10%，20%)的则为“房价偏热”区间;房价涨幅介于0%，10%)的则为“房价合理”区间;房价涨幅介于-10%，-0%)的则为“房价偏冷”区间，房价涨幅小于-10%的则为“房价过冷”区间。

统计显现，2019年一季度，100个地市中有23个城市步入到“房价过热”区间，此中中山房价涨幅较大，达到61%的水平。同时，有5个大城市步入到“房价过冷”区间，包括肇庆、廊坊、莆田、泉州和三亚。客观说，形成房价过冷现象有很多原因，比喻成交项目过量集结在郊区商场、新房价钱行政性地抬高、商场生意业务持续下滑等。

4、发展趋势剖断

1、商场预期：2019年二季度房价看跌情感削弱

2019年名列前茅季度，中国银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户查询拜访，成绩显现：对2019年第2季度房价，25.8%的住户预期“上升”，52.7%的住户预期“根基不变”，10.5%的住户预期“下降”，11.0%的住户“看不准”。

考查历史数据，相比2018年第四时度11.8%比率的看跌预期，2019年名列前茅季度则收窄为10.5%。受本年3月份部门城市小阳春的态势作用，看跌情感有所削弱，当然这也不代表看涨房价的情感在增添。实际上购房者觉得二季度房价会持平，即预期“根基不变”的数量有所增添。

图5央行城镇住户房价预期查询拜访“觉得下季度房价下降”的比率

2、趋势剖断：房价过热城市策略收紧能够性加大

2019年4月19日，住建部会同发展研究中间对2019年名列前茅季度房地产商场运行环境展开了专题调研。从调研环境看，部门热门城市住宅出售回暖、地盘商场热度上升，需惹起高度关切。同，局召开会议，会议以44字定调房地产商场，即要保持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实

好一城一策、因城施策、城市主体责任的长效调控体系编制。这或意味着二季度部门房价上升过快城市将面临策略收紧的能够。

近期各类收紧性的策略也有所增添，比喻说西安收紧公积金提取策略、部门城市批评辩论房价年度涨幅方针制、姑苏土拍设定限价等。预计后续近似收紧策略会增添，部门则会体现在清算房地发生意业务次序等层面上。

附注：

1、100个城市按1、2、三四线城市区分。4个一线城市：、上海、广州、深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、姑苏、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的规模中。

2、本报告中，我们界说，年头累计新建商品住宅成交平均价钱=年头累计新建商品住宅成交金额/年头累计新建商品住宅成交面积。