马光远：房租的真实原因是什么？

来源：吉屋网综合整理发布时间：2018-09-11 06:30:20

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在中国租房商场公共策略框架严重缺失的情形下，面临将来租房商场的发展，我们必须有一个策略的底线：租房商场将来的各类策略不要重蹈之前20年房地发生意商场的覆辙。

比来对于房租的构和很是有价钱。

在房价仍然牵动民众,神经的情形下，本年此后，一些城市房租的快速上升则直接作用了很多人的生涯。不完全统计，停止本年7月，部门热门城市的房租同比上升接近20%，有一些甚至达到了40%。

我看了很多对于这个成绩的构和，不过乎如许几点：

一是每一年季节性的上升，额外是六七月是租房的旺季；

二是一些城市清理合租和低端租房，招致供给削减，价钱上升；

三是中介和机构囤房，哄抬价钱；

四是成本介入长租公寓，成本请求有高的报答，招致房租上升；

五是金融机构在玩杠杆，一朝杠杆断裂，岂但租的房子要交出去，已经拜托的房租也取水漂。

面临房租的上升，该当如何办？谜底也有如许几个：

名列前茅，呼吁介入，按捺房租的上升，有人提出制订房租指导价；

第2，是对中介进行整理甚至取消；

第三，对成本进行；

第四，征收空置税，逼出有效房源，增添供给。

我为什么说，对于房租的构和很有价钱，我并非指现在的构和给出的房租上升的原因和提出的处理办都很好，而是我认为，在中国租房商场公共策略框架严重缺失的情形下，面临将来租房商场的发展，我们必须有一个策略的底线：租房商场将来的各类策略不要重蹈之前20年房地发生意商场的覆辙。

说更分明一点，之前20年，中国住宅商场的公共策略其实不成，额外是介入房地产商场，对房价进行节制的各类手段基本都以波折了结，在租房商场方才被纳入公共策略系统的情形下，我们但愿，中国的租房商场的公共策略能够不要重演生意商场的悲剧。

我们需要问：房租的上升果然是因为机构的介入招致的吗？果然是因为成本在推波助澜吗？假如房租上升，呼吁对价钱进行管制，果然能处理房租上升的成绩吗？会不会像房价一样越节制越上升？

这些成绩假如搞不清晰，中国房屋租借商场的公共策略又会成为一笔糊涂账，这是我们不愿意看到的。

额外是，在外界呼吁增强对房租打点的情形下，我看到部门很快做出了回应：

市住建委约谈了自如、蛋壳、相寓等长租公寓商，请求他们不得恶性争抢房源，不得用银行贷款争抢房源，不得经过提高房钱引诱房主提早解除租借合同编制抢占房源。

而自如、相寓、蛋壳等10家要紧住宅租借企业负责人在8月20日也承诺：落实“三不得”请求、不涨房钱、拿出手中全数房源（超越12万套/间）投向商场、严惩抬价抢房源的营业人员。

如许的处理办，似乎立竿见影，但从中国房地产商场之前20年的历史看，如许的处理路子是不靠得住的，姑且的承诺，不代表持久的处理，在没有真实的把房租上升的原因搞清晰之前，拿出管制的大棒价钱，机构纷纷表态承诺不涨房租，只可趋承巨匠对房租上升的气愤，只可管一时，但其实不克不及供应持久的保证，这是所有一方都很是分明的。

我感觉，有三个成绩是必须在观念和熟悉上厘清的：

名列前茅，中介和机构是祸首祸首吗？

有人认为，房租上升，要紧是因为中介和机构囤积房源，招致房租上升。可以说，求全谴责中介和机构，这似乎成为中国很多领域管理涨价成绩的基本逻辑。

菜价涨了，把责任推给菜商人，肉价涨了，把责任推给肉商人，因而提出“农超对接”，直接取消菜商人等中介。

对于诸如斯类的建议较后成为策略，我感觉很悲恸，中国搞商场化改革已经40年了，我们到现在连斯密的“专业化”单干带来的利益，组织单干带来的成本下降的基本事理都没搞清晰，而是直接回到刀耕火种的“农超对接”的思路。中国租房较大的成绩恰恰不是中介和机构太多，而是太少。

中国现在的租房大大都是由租户自己供应的，机构额外少，现在机构在中国租房商场所占的比重不超越3%，而美国是30%，是80%。中介机构少，就有多数机构使用自己的信息优势和专业优势搞把持，把持信息，把持房源，把持价钱。

所以，成绩的枢纽不是机构推高了房租，而是我们的机构太少，机构之间的比赛不充实，从而招致商场的杂沓。旧年此后，一些机构*先介入租房商场，这是一个好事，不是好事！这点一定要苏醒。把机构干掉了，房租只会更高。

第2，对房租进行管制是一种好的办吗？

一些大师提出，租房是民生，该当制订房租的指导价。这是一种*天果然思维！租房当然是民生，但保障民生较好的办一定是直接来供应，或者直接对价钱进行管制。

中国商场化改革40年，民生大大提高，不是因为管的成效，大大都领域是岂论的成效。在租房商场直接供应的该当是廉租房，只对廉租房等供应的产品进行订价，而不是对商场化的租房商场进行管制。

因为之前40年，很多领域证明晰，一朝铺开某一个领域的价钱管制，某一个领域一般城市发展的更好，而在热衷于打点价钱的领域，比如房价，比如油价，都是价钱极其歪曲，行业发展很是担心康的领域。

这些事理，已经为中国改革开放40年的实践所证明，为什么在国人的观念里却仍然根深蒂固呢？

在租房商场上，不需要管价钱，需要做的是对租房商场的次序进行打点，必须对信息，对机构的行为，进行打点，需要供应卓异的轨制系统，需要立，需要在金融、税收、财政等策略层面供应撑持。现在房租动辄，和在这些方面做的严重不足有很大关系！

第三，对于租房商场的过度金融化成绩。

因为策略*先激劝“租售并举”，大量的成本看到了中国租房商场的前景*先介入租房商场。成本的介入自己不是好事，中国租房商场的欠账太多，大量的成本介入租房商场有助于提拔租借房的品质和增添房源，有助于商场的健康发展。

可是，中国很多成绩，一朝成本介入，在缺乏尺度的情形下，很轻易走偏。比如，租房商场的过度金融化成绩本年其实已经*先突显。一些机构为了抢占商场，拿着租户的钱猖狂经过杠杆扩大，一朝成本链出成绩或者跑路，租户和房主城市成为受害者。

为什么有人称一些长租公寓的操盘者比贩毒还获利，即是拿着别人的钱玩杠杆，白手套白狼，这是很危险的，长租公寓杭州鼎家爆仓这事来得及时。该当在过度金融化方面早点*先严查！

我的结论是什么呢，也很简单：

1、中国的租房商场持久此后得不到公共策略的重视，*需要做的是完美租房商场的公共策略系统；

2、该当激劝的机构租房商场而不是；

3、房租上升基本原因还是供给不足，需要增强租房商场的信息表露和地下轨制，而不是打点价钱或者上空置税；

4、过度金融化，过度杠杆很危险，会毁了租房商场，该当名列前茅工夫介入，严查，严管，防止更大的悲剧；

5、万万不要管制房租，没有比这更坏的采用！